Минрегион занижает стоимость жилья в Москве почти в 2 раза

Минрегионразвития ежеквартально объявляет стоимость кв. метра жилья. В Москве он должен сейчас стоить 85,5 тысячи рублей, но реально такие цены можно найти только в ближайшем Подмосковье. В МО в рекомендованные 44,2 тысячи рублей укладываются многие объекты

Министерство регионального развития назначает среднюю рыночную стоимость квадратного метра жилья по субъектам РФ. Эти показатели используются для расчета социальных выплат, для военной ипотеки, на них ориентируется Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) при принятии решении о дотировании ставки по кредиту.

Показатель стоимости квадратного метра для московского жилья на второй квартал 2012 года составляет 85 500 рублей, для Московской области — 44 250 рублей.

Как показал анализ предложений на первичном рынке жилья Москвы и проведенный BFM.ru опрос экспертов, за такие деньги в столице квартиру купить не удастся. Так, по данным аналитиков «Азбуки жилья», минимальное значение цены кв. метра в однокомнатных квартирах (в них самые дорогие метры — BFM.ru), составляет 99 тысяч рублей. Аналитики компании подсчитали, что средневзвешенная цена кв. метра в новостройках Москвы (без учета элитных объектов) возросла на 0,2% относительно марта, и по итогам апреля 2012 года составила 162,5 тысячи рублей.

Жилье по таким ценам предлагается в Зеленограде, отягчающими обстоятельствами является то, что дом будет принят Госкомиссией не ранее 4 квартала этого года, а квартира расположена на первом этаже.

Самое бюджетное предложение в пределах московской кольцевой — это 117,2 тысяч рублей за кв. метр в Южном административном округе.

Минимальная цена новостройки в Зеленограде, по словам экспертов, составляет 4,3 млн рублей. В ЮАО — 5,1 млн рублей. Однокомнатные квартиры за 3,08 млн рублей (90 тысяч за кв. метр) «Миэль» продает в строящемся комплекса уже на территории Новой Москвы.

Цены на вторичном рынке ближе к тем, которые хотели бы видеть в Минрегионразвития: в том же Зеленограде самая дешевая квартира стоит 2,7 млн рублей, в пределах МКАД — 3,6 млн рублей (Лосиноостровский район).

Подмосковные квартиры не выходят за рамки

В Московской области даже по ценам ниже рекомендованных министерством можно найти достаточно много объектов. К примеру, в новостройке в Шатурском районе (121 км от МКАД, дом сдается в 4 квартале) минимальная цена кв. метра — 33 тысячи рублей, по данным «Азбуки жилья». Таким образом, Подмосковье обыгрывает столицу с точки зрения доступности жилья.

По данным аналитиков компании «Домус Финанс»

Впрочем, подмосковные квартиры хорошо покупать в московскими зарплатами. Средняя зарплата в Москве в прошлом году составила 43,5 тысячи рублей в месяц.

На эти деньги в Москве можно купить менее 0,5 кв. метра по минимальной цене в новостроечной однушке, и эти полметра точно будут за пределами МКАД. А средний годовой доход москвича позволяет приобрести в пределах кольцевой дороги 4,46 кв. метра в самом дешевом новом доме.

Соответственно, на месячную московскую зарплату в Московской области можно купить 1,3 кв. метра в Шатурском районе, а за годовые сбережения — 15,8 кв. метра там же. Покупатель из Москвы за месяц зарабатывает на 1,08 кв. метра в Балашихе, а за год — на 12,96 кв. метра.

Сколько квадратных метров «зарабатывает» за месяц житель Московской области при средней зарплате 31,2 тысячи рублей в месяц (данные за прошлый год)? За год он сможет накопить на 11,3 кв. метра в Шатурском районе и на 9,36 кв. метра в Балашихе.

Разница заметна, но не слишком показательна: и в том, и в другом случае уйдут годы, пока удастся накопить на стандартную 54-метровую квартиру. Эксперты утверждают, чтобы жилье было доступным, надо, чтобы ежемесячная средняя зарплата по региону была равна цене квадратного метра.

Спрос уходит в Подмосковье

Тем не менее, из-за большей доступности новостроек в Московской области именно сюда перетекает спрос из столицы. В большей степени это касается тех покупателей, которые пользуются программами господдержки. «Всего по дотационным программам на рынке Московской области сейчас приобретается порядка 15% новостроек, в большинстве компаний-застройщиков организуются специальные отделы по работе с дотациями», —оценил объем сделок с участием бюджетных денег Андрей Глебов, директор управления маркетинга и рекламы компании «Домус Финанс».

Отметим, что при получении военного сертификата указывается регион, где можно приобрести жилье, и военные с московскими сертификатами могут выйти на подмосковный рынок только с помощью дополнительной сделки купли-продажи ( то есть купить квартиру в Москве, потом продать и на вырученные деньги уже покупать большее жилье в Подмосковье).

При получении сертификата в рамках московских муниципальных программ указывается целевое назначение «На приобретение жилья в Москве и Московской области», поэтому такие покупатели свободно покупают жилье в области.

Повышение спроса, естественно, требует наличия предложения. Но здесь могут возникнуть проблемы. Дело в том, что новый губернатор Московской области Сергей Шойгу первым делом взялся за наведение порядка на рынке жилья. Во-первых, он обещал разобраться с недостроем. Во-вторых, вступил в силу регламент об ограничении этажности новых проектов до 17 этажей. В-третьих, не исключен пересмотр инвестконтрактов. Все это может привести как минимум к «замораживанию» строительства и отсрочке ввода многих объектов. В связи с этим некоторые эксперты высказывают опасение, что увеличение спроса на первичном рынке Подмосковья приведет к дефициту квартир.

Пока такой угрозы нет, считает ведущий аналитик Domgeo.ru Юрий Кочетков. «Сегодняшний спрос на подмосковные новостройки составляет до 6 млн кв. метров в год. На рынке Московской области есть порядка 13 млн кв. метров новостроек, то есть имеется запас примерно на 2 года торговли. В пределах этих двух лет говорить о каком-то жестком дефиците смысла пока не имеет», — заявил он BFM.ru.

Но есть один неприятный нюанс: разница между официальными ценами (теми, что определяет министерство) и реальными рыночными ценами приводит к уменьшению размера субсидий и дотаций, что, безусловно, тормозит решение жилищных проблем некоторых категорий граждан.